现今社会，房产已经成为一个家庭最重要也最昂贵的财产。许多老年人基于对未来遗产税等不确定因素的考虑，往往在身前就将自己所拥有的房产进行了安排处置。而在安排处置的实际操作中，如何才能保障自己的合法权益不受侵犯，避免日后不必要的纠纷产生？长宁区法院近期判决的几起涉及老年人房屋赠与的案件，可以给读者一些启发。

【案例一】

送给外孙女的房子想收回

    季老先生和许老太夫妇一直居住在本市长宁区仙霞路的一套售后公房内。这套售后公房的产权虽然属于夫妻共同财产，但产权户名一直登记在许老太一人名下。考虑到外孙女小姚身患白化病，家庭经济状况比较拮据，而老夫妻俩这两年的生活又一直是由小姚的母亲季女士照料的，于是，老人想把自己的这套房屋产权早点送给外孙女小姚。老夫妻没有去办赠与公证。2008年7月，季老先生、许老太和小姚直接去了房地产交易中心，以买卖的形式将老人名下的这套售后公房过户到了小姚的名下。

    当老人的其他子女了解到这一情况后，事情发生了变化。老人觉得季女士对自己的照顾不那么尽心了，家庭矛盾开始出现。在一次意外中季老先生摔成了骨折。季老先生的孙子坚持让老人入院治疗，而经济拮据的季女士却主张让老人在家静养。

    2009年8月，季老先生和许老太起诉到长宁法院，以许老太系文盲，且过户未征得财产共有人季老先生同意为由，主张撤销许老太与小姚签订的买卖合同并要求将房屋产权恢复到许老太名下。

    小姚辩称，她和外祖母之间签订的房屋买卖合同，形式上是买卖，但实质是赠与。无论是许老太还是季老先生，在交易过户时都是清楚地知晓这一赠与事实的，不存在不知情或者未征得同意的说法。

    近期，长宁区法院对此案作出判决，驳回了原告季老先生和许老太的请求。同时，通过法庭的调解工作，被告小姚自愿每月给付老人400元的生活费，季女士也承诺今后将继续照料老人的起居生活。

【说法】

    本案原告许老太与被告小姚之间虽然就涉讼房屋订立的是房屋买卖合同，但从原、被告之间的陈述，以及涉讼合同并没有实际房款交付和改变占有的事实来判断，双方当事人对于涉讼房屋产权过户的真实意思表示为赠与，而非买卖。该赠与的表示，是在保证老人居住权的前提下，将今后的产权归属问题放在身前处分，符合民间的一般惯例。而签约时，原告季老先生就在现场，并在原告许老太身后关注了整个交易过程。故原告提出的未经夫妻共有人同意，许老太不识字不清楚合同内容的主张不能成立。因此，法庭驳回了原告主张撤销合同的请求。

【案例二】

父亲送房子母亲却反对

    长宁区中山西路601、602室的两套房子是杨老太和戚老先生婚后共同购买的，登记在戚老先生一人名下。两人将两套房子打通并和小儿子小建共同居住。老夫妻共有子女三人，二女儿小青与小儿子小建在工作生活以及健康方面均不如人意。于是，戚老先生考虑在老夫妻百年之前，先把601、602室的产权过户给小青和小建。

    2009年4月的一天，戚老先生向杨老太拿了由她保管的房产证，并告诉老太太要将房产户名转给小孩，却没有明说转给哪个小孩。戚老先生和小青、小建一同来到房地产交易中心，分别和小青、小建签订了房屋买卖合同，以房屋买卖的形式将601室房屋产权户名过户到了小青名下，将602室房屋产权户名过户到了小建的名下。几个月后，杨老太偶然发现两本产权户名已经变更的房产证，勃然大怒。杨老太将戚老先生和女儿小青一并告上法庭，主张戚老先生和小青就601室房屋签订的买卖合同无效，但对小建名下的602室，杨老太采取了默认的态度。

    戚老先生在法庭上没有提出抗辩，同意杨老太想要回601室房屋产权的要求，并承认在过户前确实没和老伴说清楚。小青则显得很冤枉，她坚持母亲是知晓并同意房屋过户的。

    日前，长宁区法院对此案进行了判决，判决被告戚老先生与被告小青就601室房屋签订的房屋买卖合同部分无效，并且601室房屋产权应当恢复至原告杨老太与被告小青共同共有。

【说法】

    本案中，原、被告双方对讼争的合同名为买卖实为赠与没有争议。本案的争议焦点在于，原告杨老太是否知晓并同意戚老先生的赠与行为。从本案的证据来看，被告难以证明这一事实。由于601室属于戚老先生与杨老太的夫妻共同财产，被告戚老先生的赠与行为构成无权处分。虽然被告戚老先生无权处分原告杨老太在601室房屋内的权利份额，但是，被告戚老先生就其本人在涉讼房屋内的产权份额的赠与意思表示是真实的，该赠与行为也已经实际履行。所以，涉讼合同仅就被告戚老先生擅自处分原告杨老太权利份额的部分无效。合同部分无效后，涉讼房屋产权应恢复至原告杨老太和被告小青共同共有。

【案例三】

送一半产权引来析产纠纷

    秦老太与吴老先生共同居住在夫妻共同所有的本市长宁区虹桥路房屋内。 2002年吴老先生过世，过世前吴老先生曾有遗愿，希望把虹桥路房子的一半产权送给孙子小吴。 2004年，吴老先生的后人及秦老太办理了继承公证，包括虹桥路房屋在内的吴老先生的所有财产均由老伴秦老太一人继承所有。与此同时，秦老太又与孙子小吴签订了公证的赠与合同。赠与合同约定，秦老太自愿将虹桥路房屋产权份额中的50％无偿赠与小吴；小吴则承诺将一直赡养秦老太至秦老太故世止，且双方确认小吴始终赡养秦老太作为秦老太作出上述赠与行为的前提条件。依据这份公证的赠与合同，虹桥路房屋产权过户到秦老太与小吴按份共有。

    之后，秦老太便与小吴和小吴的父母居住在一起。起初几年，双方相处还算融洽，后来由于一些家庭琐事，双方发生了矛盾。 2007年4月，秦老太搬离了虹桥路，自行在外居住。 2008年老太太乳腺癌复发，一个多月的住院期间，小吴竟一次也没来探望过。心灰意冷的秦老太起诉至法院，要求将双方共有的虹桥路房屋予以分割析产，将房屋判归自己所有，自己则支付给孙子150万元的房屋折价款。

    近日，长宁区人民法院对本案进行了宣判，判决虹桥路房屋产权归秦老太所有，小吴必须在30天内搬离虹桥路房屋；秦老太则应当支付小吴房屋折价款150万元。

【说法】

    被告小吴在接受赠与的前三年，与原告秦老太共同生活，尚能履行相关赡养义务，在发生矛盾后，却采用消极的行为避开原告。尤其在原告身患重病时，被告的行为严重挫伤了原告对被告的依赖之情，致使原、被告之间难以再继续共同生活，丧失了对虹桥路房屋赖以存在的共有基础。故秦老太主张对涉讼房屋分割析产的请求，法院应予支持。

（当事人均为化名）

专家提醒

学会用最恰当的方式去行使自己的权利

    上述三起案件均涉及老年人处分自己名下房屋后产生的纠纷，在郭斌法官看来，这些老年人的目的是想在自己健在的时候对自己名下的房屋产权作出处分。其次，是当老年人将名下的房屋产权赠与给子女或孙辈后，自己的主观上或者对方的行为上发生明显变化，致使双方产生了严重的矛盾。无论案件本身的处理结果是否支持了老年人的诉讼请求，老年人的晚年生活总会因此而受到一定的影响。

    为了能够避免这类纠纷的发生，郭法官提醒老年人要慎重考虑，而不要一时冲动。老年人应该避免单纯以自己的喜好来决定把房产留给哪一个子女，而应该全面地考虑哪个子女最值得自己把房屋留给他。如果考虑不清楚，未必一定要在生前就把房屋产权处理掉，完全可以通过订立遗嘱或者遗赠扶养协议的方式安排自己名下的房产。不论订立遗嘱还是遗赠抚养协议，对于老年人的权益而言都具有相对更好的保护作用，一旦情况发生变化，老年人也能更为自主和便捷地撤销这些文书。这样的话，对于遗产继承人来说既能感受到老年人对自己关爱，也会认真对待自己应尽的义务而不至于在房屋到手以后就对老年人不管不顾甚至侵害老年人的合法权益。

    老年人应努力避免受其他人的干扰，一旦下决定不应出现反复，否则很有可能面临既拿不回房屋产权，还让多个子女对自己在感情上产生对立的情况，这对老年人的晚年生活来说是很痛苦的。

    总的来说，法律赋予老年人依照自己意愿处分自己财产的权利，而老年人需要学会用最好最恰当的方式去行使自己的权利。处分自己名下的房产是大事，需慎之又慎，如果老年人不能很好地把握处分自己财产的各种方式之间的区别和利弊得失的话，建议老年人可以在作出决定之前去咨询相关法律专业人士。很多时候，事前充分听取意见，慎重作出决定，远比发生纠纷之后再寻求法律救济有意义得多。

稿件来源：上海法治报 作者：谢东旭