离婚房产如何分割
在离婚时，对大多数家庭来说，房产往往是最主要的争议财产。由于婚后夫妻任何一方购买的房产都属于共同财产，因此争议并不多。但婚前购房、父母出资购房、承租公房、拆迁安置房等“特殊”房产，往往分割时权益不易厘清。此外，由于恋爱、同居关系的终结，有时也会涉及房产分割问题。
本律师根据相关法律规定，对一些容易引发争议的离婚房产分割的情况作一简要概括总结，以帮助大家学习、理解离婚房产分割基本法律知识。
一方出资或双方共同出资为结婚购买的婚房,离婚时如何分割
婚后购买的房屋，不论是一方出资还是双方出资，也不论是登记在夫妻一方名下还是登记在夫妻双方名下，都属于夫妻共同财产。但婚前购买房屋的分割情况，实践中如何处理就复杂得多，具体而言可以分以下几种情况：
（一）婚前一方出资购房，登记在出资方名下，离婚房产如何分割
对于这种情况，房屋属于登记方婚前个人财产是没有任何异议的。但是容易混淆的是何为婚前出资购房，是以签订房屋买卖合同为准还是以产权证的办理为准？经常有人咨询：婚前签订房屋买卖合同，但是婚后付款或者办理产权证，这种情况下算婚前购买吗？实际上对这个问题，按照上海市高院的解释，购房是婚前还是婚后主要看购房合同的签订日期是婚前还是婚后，婚前签订的就属于婚前购房，属于个人财产。
本项中另外一个容易让人混淆的是，婚后还贷部分和增值部分是否属于夫妻共同财产。根据新婚姻法司法解释三的最新规定，应当处理如下。夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
（二）一方婚前出资购买，登记在双方名下，如何处理
一方出资，并登记在两人名下的房产，原则上离婚时应该作为共同财产均等分割，但是在婚姻关系存续时间较短或婚后未共同生活等特殊情况下，法官也可能酌情确定具体分割份额。
（三）双方婚前出资购买房产，房屋产权只登记在一方名下，如何分割
1、双方共同出资购房，登记在一方名下，如果最终未能结婚的，如果双方对房屋产权归属有书面或口头约定的，按照约定处理；如果双方没有约定的情况下，一般情况下应当确定该房屋系登记方一方个人财产，在分割时应当判令登记一方返还另一方的出资份额。
2、如果双方办理了结婚登记手续，对于产证登记在一方名下，如果双方对房屋产权归属有书面或口头约定的，按照约定处理；如果双方没有约定的情况下，夫妻中另一方有证据证明婚前购房时其也共同出资的，在离婚分割房产时，一般情况下，该房屋仍认定为产证登记人的个人财产，剩余未归还的债务为其个人债务，但对首付款和已归还的贷款中属于配偶一方出资和清偿的部分，应当予以返还。
3、如果双方办理了结婚登记手续，同时一方不仅能够证明出资，还有证据证明双方的出资是基于双方均认可所购房屋为共同所有的，则虽然该房产登记在一方名下，仍宜认定为夫妻共同财产，分割时应按共同财产的分割原则进行处理。同样，其按揭贷款债务为共同债务。但在分割共同所有的房产时，对于存在当事人出资数额比例悬殊、且婚后确未共同生活或婚姻关系存续期间较短等情形的，也应一并考虑，可参考当时的出资比例对房产进行分割，而不宜拘泥于各半分割。
（四）婚前共同出资，登记两人的名字，如何分割
1、对于最终未能结婚的，应当判令双方按照出资比例进行分割。
2、如果已经登记结婚了，那么应当按照夫妻共同财产对待，分割时均等分割。
（五）婚前一方出资购房，另一方出资装修，产权登记在一人名下的，如何分割
对于装修的出资如何认定是处理房产分割的难点，一般来说一方的装修出资不能视为取得房屋的对价，不改变房屋的产权，仅仅认为是一种法律上的添附行为，房产认定为登记一方的个人财产，对于添附的价值应当以现金的方式予以返还。
父母出资购买的房产，离婚时如何分割
现实生活中，父母为子女购房的情况非常普遍，子女双方的父母经常是购房的实际出资人，然而往往是登记在子女的名下。如果婚前出资并将房产登记在自己子女名下，法律上不会产生什么争议，离婚房产分割司法实践中，最容易产生争议的是下面两种情况：
（一）婚后父母一方出资，产权登记在出资人自己子女名下，离婚如何分割。
根据新婚姻法司法解释三的最新规定，应当处理如下，婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条 第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。
若有证据证明是由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。
（二）一方父母婚后出资，登记在非出资方自己子女一方名下的，除非当事人能提供父母出资当时的书面约定或声明，证明出资者明确表示向一方赠与的，一般应认定为向双方赠与，房产属于夫妻共同财产。
（三）实践中还有一种情况，就是一方父母出资登记在小夫妻两人名下，被认定为夫妻共同财产。但双方进行财产分割时，一方会突然拿出借条来说明，父母的出资属于借款。
这种情况下，如果该借条上有双方的签字，或者有其他证据证明该借条是购房当时形成的真实借贷行为，那么应当作为借款处理。但是如果没有上述证据，仅有一方父母的当庭表示，借条不能证明其书写形成的时间，就不能排除赠与的推定。
离婚时售后公房如何分割
如果婚前一方购买了的售后公房，并将售后公房产权登记在自己名下，法律上不会产生什么争议，但是司法实践中经常碰到售后公房都是婚后购买下来的，而且购买的钱也是夫妻共同财产，这种情况下，夫妻双方离婚的话，售后公房离婚时如何分割？一般情况下，因为使用权房也是有一定价值的，使用权房是可以交换的，因此分割时应当适当考虑这部分价值，具体而言根据使用权房取得方式不同，分割时按照下面的方案处理：
（一）一方婚前承租的公房是基于福利政策分配取得，婚后以共同财产购买产权的，由于在婚姻关系存续期间无法体现出原公房使用权的交换价值，则在离婚分割该售后公房时可不考虑原公房使用权的价值单独归属问题；但是如果这种实物分配还附加了其他条件的，比如要受配人必须服务一定的工作年限、受配人因此丧失了一次性的分房基金等，则仍然要根据具体情况予以公平处理。
（二）对于婚前由夫妻一方父母承租、婚后又以共同财产购买产权的公房，原公房使用权的交换价值可参照婚姻法司法解释的规定，推定为父母对夫妻双方的赠与，离婚时可直接将售后公房按共同财产分割处理。
（三）一方婚前承租的公房使用权是其以个人财产支付对价取得的，婚后又以共同财产购买为产权，在离婚分割该售后公房时，应当将取得原公房使用权时所支付对价部分确定为当时承租的夫妻一方个人所有，产权房的剩余部分价值按共同财产分割。
承租公房的使用权分割
夫妻双方共同居住的共有住房，一般情况下在离婚时是归承租一方居住和使用的，但是根据《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》规定，出现以下情况时，夫妻双方均可以租住。
（一）婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续5年以上的；
（二）婚前一方承租的本单位的房屋，离婚时，双方均为本单位职工的；
（三）一方婚前借款投资建房取得的公房承租权，婚后夫妻共同偿还借款的；
（四）婚后一方或双方申请取得公房承租权的；
（五）婚前一方承租的公房，婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权的；
（六）夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的；
（七）一方将其承租的本单位的房屋，交回本单位或交给另一方单位后，另一方单位另给调换房屋的；
（八）婚前双方均租有公房，婚后合并调换房屋的；
（九）其他应当认定为夫妻双方均可承租的情形。
根据上述具体情形，夫妻双方在离婚时都可以要求居住该房屋，一般法院在判决时也要考虑双方的具体情况酌情判归一方使用，而向另一方支付相应的补偿。
继承的房产离婚时怎样分割
按照 《婚姻法》的规定夫妻关系存续期间继承的财产属于夫妻共同财产，这是没有争议的。但司法实践中，很多情况下，离婚分割财产时，作为继承人的一方并没有实际的继承该房屋，即尚未取得该房屋的所有权。根据新婚姻法司法解释三的最新规定，处理如下：
婚姻关系存续期间，夫妻一方作为继承人依法可以继承的遗产，在继承人之间尚未实际分割，起诉离婚时另一方请求分割的，人民法院应当告知当事人在继承人之间实际分割遗产后另行起诉。
拆迁安置房离婚时如何分割
拆迁获得的补偿安置款属于夫妻共同财产还是个人财产主要看拆迁房屋的产权来源。
（一）如果拆迁的房屋系私房，那么拆迁安置中的房屋补偿款就是原私有房屋的转化形式，仍然属于原房屋的产权人所有，但是对于其他形式的补贴或者费用，比如过渡费、奖励费、早签约奖等属于补贴性质，按照规定应当属于夫妻共同财产。
（二）如果拆迁款系基于拆迁人是同住人身份而获得的补偿安置款，其性质上应当属于夫妻关系存续期间获得的补偿，并非婚前个人财产的转化形式，因此应当属于夫妻共同财产。
（三）婚前承租的公有住房的拆迁款如何分割，主要看公有住房是否双方均有权居住和使用，如果是的话，那么该部分动迁款应当属于夫妻共同财产，如果该公有住房按照规定一方无权居住，那么该方也无权要求分割动迁款。
（文：上海百悦律师事务所 杜黄海律师)
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