房产赠与合同在未办理过户手续前能否撤销，受赠人可否请求赠与人办理赠与房产的过户手续，房产赠与合同撤销权行使是否有期限
不动产赠与合同撤销问题——李某诉于某返还财物案法律问题探析
【争议焦点】
1．不动产赠与合同在未办理过户手续前能否撤销?
2．不动产赠与物已经灭失，赠与人能否行使撤销权?
3．受赠人对赠与物进行了改造或添附，使其价值增加，返还时，赠与人应否赔偿受赠人为改造赠与物所支出的费用?
4．赠与合同撤销权行使是否有期限?
一、据以研究的审判案例
李某于1995年6月12日将自己的两间私有房屋赠与于某，于某接受赠与后对房屋进行了装修并人住。但双方未办理房屋产权过户手续。2001年，因拆迁，有关部门向于某支付了拆迁补偿款12万元。现原告李某诉至法院，要求被告于某返还补偿款12万元。被告不同意原告的诉讼请求并反诉要求原告为其办理产权过户手续或者赔偿装修费用。
受诉法院经审理认为，诉争房屋虽已交付，但双方未办理产权过户手续，因此，房屋的赠与人有权撤销赠与。因赠与物已不存在，赠与物的补偿款应归赠与人李某。诉争房屋已被拆迁，于某未能提交证据证明其装修费用，故对装修补偿由法院酌定。于某的反诉没有法律依据，法院不予支持。据此，法院判决：于某于判决生效后十日内向李某返还补偿款12万元；李某向于某支付房屋装修费1万元。
判决后，当事人均未上诉，判决已生效。
二、相关法律问题研究
赠与合同在审判实践中是一类较多引发纠纷的合同，特别是因不动产赠与引发的纠纷更为常见。在合同法颁布以前，人民法院处理不动产赠与纠纷，其法律依据是最高人民法院《关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见(试行)》有关赠与的规定，但这一规定与合同法的规定有不相一致之处，此案的审理，会遇到对相关问题的理解。此案受理后，对此案如何处理，法院内部存有分歧：第一种意见认为，根据《合同法》第187条的规定，赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。房屋作为不动产，其所有权的取得，以办理所有权登记过户手续为条件，本案诉争房屋虽然已实际交付，但未办理登记过户手续，依据《合同法》第186条的规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。因此，本案原告是在以向法院起诉的形式申请撤销赠与，受诉法院基于合同法的上述规定，应当支持原告的诉讼请求。第二种意见认为，本案诉争房屋的所有权没有转移，但原告行使撤销权须以赠与物仍然存在为前提，因为《合同法》第194条规定，撤销权人撤销赠与的，可以向受赠人要求返还赠与的财产。赠与物已不复存在，撤销权的行使已没有根据，因此，本案应驳回原告的诉讼请求。
具体说来，本案处理涉及的问题主要有：
1．不动产赠与合同在未办理过户手续前能否撤销?
2．不动产赠与合同的标的物已灭失，撤销权人能否行使撤销权?
3．受赠人是否可以要求赠与人为其办理过户手续?
4．如果赠与人的撤销权成立，受赠人的装修损失应由何人承担。
(一)不动产赠与合同在未办理过户手续前能否撤销?
这一问题的解答，需要对赠与合同的性质有一正确的理解，因为，撤销权是当事人依照自己的意思变更或者消灭合同效力的权利。撤销权既不是请求相对人为一定行为的权利，即债权，又不是对可撤销行为的支配权，属于形成权。只有当合同依法成立后，才发生权利人行使撤销权的问题，易言之，撤销权的行使以合同成立为前提条件。因此，赠与合同何时成立便成为十分重要的问题。纵观各国合同法，对赠与合同的成立条件有不同的规定。有的国家规定赠与合同于赠与物交付时成立，此种立法例以前苏联和东欧国家为代表；有的国家则规定赠与合同于当事人意思表示达成一致时成立，此种立法例以德国和日本为典型。我国立法对赠与合同的成立条件也存有变化。合同法颁布前，在实务界和理论界，赠与合同以赠与物的交付为成立要件为通说。最为典型的例证就是最高人民法院《关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见(试行)》第128条的规定：公民之间赠与关系的成立_以赠与物的交付为准。赠与房屋，如果根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定为赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面合同已将产权证书交予受赠人、受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。该司法解释显然将公民之间的赠与合同定位为实践性合同，以赠与物的交付为赠与合同成立的要件，
但对其他赠与合同的成立未予规定。合同法对此问题的规定与之不同，《合同法》第185条规定：赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。由此可见，合同法规定的赠与合同，只要当事人双方的意思表示一致，合同即告成立，并不以赠与物的实际交付为合同成立的要件。就本案言之，本案赠与合同虽发生在合同法颁布前，但因纠纷发生在合同法颁布后，依照最高人民法院《关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(一)》的规定，本案应适用合同法的规定，但因此案涉及的是不动产赠与，关于不动产合同赠与的成立，除当事人意思表示达成一致外，尚需满足合同法对不动产合同成立的其他要件。
《合同法》第186条第1款规定：赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。此款为合同法对赠与合同任意撤销权的规定。赠与的任意撤销，是指赠与合同成立后，赠与人基于自己意思而撤销赠与。值得注意的问题是，合同法对任意撤销权的行使以赠与财产的权利没有转移为条件，而没有像我国台湾地区民法那样，规定赠与合同任意撤销权的行使以赠与物的交付为条件。合同法作此规定，原因在于，交付仅指实物的实际交付，并归受赠人占有。并不否认，在多数情况下，赠与物的所有权是在赠与物交付时一并转移的。但生活中，基于法律的规定或当事人的约定，赠与物的权利与交付不同时转移的情况是存在的，有的是赠与物已为受赠人占有，但其所有权未转移；有的是赠与物未交付，权利已经转移。本案就属于赠与物的权利已交付者，得就其未交付之部分撤销之。合同法起草之初，草案第四次审议稿曾规定：赠与人在交付赠与财产之前可以撤销赠与。
与交付不同时转移的情况，原告已将赠与物交付受赠人使用，但双方没有办理赠与房屋的产权变更手续。而依据《合同法》第187条的规定，赠与的财产--依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。依照《中华人民共和国房地产管理法》的规定，赠与房产的，应当向房产管理部门申请房产权属变更登记。至于登记与否对赠与合同成立有否影响，则要根据法律的规定来确定。如果法律规定的登记程序只是“备案”性质，那么，虽未履行登记手续，赠与合同也应成立；如果法律规定的进行登记是合同生效的要件，那么即使未经登记，也不影响合同的成立，只是合同不生效力；如果法律规定的登记是合l司成立的必备条件，那么，如使合同成立则必须履行登记手续，否则合同不成立。房地产管理法对登记程序的性质没有规定，在此情况下，我们认为，应参照最高人民法院《关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释( )》第9条“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移”的规定，认定此案赠与合同成立，原告有权行使撤销权。
(二)不动产赠与物已经灭失，赠与人能否行使撤销权
不论是我国合同法还是其他国家或地区的民法，均规定撤销权人撤销赠与的，可以向受赠人请求返还赠与的财产。但是，如果赠与物已毁损、灭失，赠与人是否还可以行使撤销权?各国法律均未规定。对此，我们认为应分别情况处理：
1．赠与物的所有权转移前，赠与物已被受赠人占有，因受赠人的故意或重大过失导致赠与物毁损、灭失的，赠与人行使撤销权要求返还赠与物的目的已无法实现，此时，受赠人应赔偿赠与人无法行使撤销权所受到的损失，即赔偿赠与物的价值。这样处理，基于两方面的理由：其一，赠与人行使撤销权，其终极目的有二：一是撤销赠与合同，二是取得赠与物，就后一目的言之，撤销权的行使只不过是取回赠与物的手段，因此，撤销权的行使，以赠与物现实存在为条件，既然赠与物已不复存在，行使撤销权要求返还赠与物已成为事实上的不能。但是，赠与物返还不能，并不排斥赠与人要求受赠人赔偿损失的权利的行使，受赠人在赠与物权利转移前实际控制、占有赠与物，其应尽合理的注意义务保管赠与物，因自己的故意或重大过失导致赠与物毁损灭失的，应承担赔偿责任。就前一目的言之，不论赠与物是否存在，撤销权的行使都可以导致赠与合同的被撤销。其二，《合同法》第189条规定：因赠与人故意或者重大过失致使赠与的财产毁损、灭失的，赠与人应当承担损害赔偿责任。作为单务、无偿合同不享有利益的赠与人一方尚需对因自己故意或重大过失所导致的赠与物毁损、灭失给受赠人造成的损害负赔偿责任，基于民法的公平原则，因受赠获得利益的受赠人一旦因自己的故意或重大过失造成赠与物的毁损、灭失，理应承担赔偿责任。2．赠与物的所有权转移前，非因受赠人的故意或重大过失而毁损、灭失的，受赠人不承担损害赔偿责任。但是，受赠人应将赠与物毁损、灭失所获得的利益返还给行使撤销权的赠与人。这是因为，此种利益系因赠与物毁损灭失所产生，是对赠与物所有人的补偿。本案中，诉争赠与物房屋因政府拆迁而灭失，政府对拆迁的房屋进行的补偿，是对赠与物所有人的补偿，[1]在赠与物毁损、灭失受有补偿的情况下，赠与人行使撤销权，撤销了赠与合同，赠与物的补偿费系基于赠与物毁损、灭失所得，受赠人占有该笔费用没有法律根据，构成不当得利，赠与人有
权要求其返还。
(三)被告可否请求原告为其办理赠与物的过户手续
本案中，于某是否有权要求李某办理过户手续，如果李某不办理，于某可否起诉，要求办理?这一问题，各国法律均未规定。在不动产买卖合同中，如果财产已经交付，但没有办理过户手续，又不存在一物数卖情形的，买受人可以要求出卖人为其办理过户手续。我们认为，这一问题实际上涉及对赠与合同赠与人义务的理解。赠与人的主要义务是将赠与标的物按照合同约定的期限、地点、方式交付给受赠人，并转移其权利于受赠人。赠与人不履行给付赠与物的义务，也构成违约行为，但其与其他双务合同不同的是，赠与合同是赠与人负担将其财产给付受赠人的义务，而受赠人不负担任何义务的单务合同，即使在附负担的赠与，受赠人履行所附的负担也不是赠与人履行义务的对价，不是向赠与人为给付的履行行为，它是一方纯受益合同，合同法在将赠．与合同规定为诺成合同、以便对赠与人有所约束的同时，为了保护纯负义确的赠与人的利益，规定了赠与人的任意撤销权。因此，即使受赠人起诉要求赠与人为其办理过户手续，履行合同，但对方可以通过行使撤销权而取消赠与合同。因此，按照现行法律，受赠人的这一请求将不会得到法律的支持。但问题是，实践中，赠与人将赠与物交付受赠人已经过多年，受赠人要求赠与人办理过户手续，赠与人既不办理过户，又不撤销，法院如何处理此类纠纷是一个比较困难的问题。因此，有必要探讨法院于此情形能否判令其办理过户手续或撤销赠与的问题。我们认为，在这种情况下，受赠人已催告赠与人办理赠与物权利转移手续，赠与人仍然不予办理，则表明其并无赠与的意思表示，法院可以判令赠与人撤销赠与。
应当说明的是，拆迁补偿费是否完全是对房屋所有人的补偿，尚须按照国家或政府的有关政策规定。因本文仅探讨不动产赠与问题，为使讨论的问胚简单化，我们假设拆迁补偿费完全是对所有人的补偿。
(四)于某能否要求李某赔偿房屋装修的损失
赠与人行使撤销权撤销了赠与合同后，受赠人应当返还赠与物，但是，如果受赠人对赠与物进行了改造或添附，使其价值增加，返还时，赠与人应否赔偿受赠人为改造赠与物所支出的费用?各国法律均未规定。我们认为，这种损失应由赠与人赔偿。撤销权行使后，赠与合同被撤销，根据合同法理，赠与合同被撤销，视为合同自始不成立，受赠人对赠与物进行改造或添附，会使赠与物的价值有所增加，一旦赠与合同撤销，受赠人对赠与物的改造或添附，构成无因管理，其费用应当由赠与人按照无因管理的规定补偿。
有的同志认为，在这种情况下，因赠与人撤销赠与合同，导致赠与合同不成立，对受赠人因改造、修缮赠与房屋所支出的费用，应按照缔约过失责任处理。我们认为这种观点值得商榷。
从合同法的规定看，缔约过失责任是因过失导致合同未成立的损害赔偿责任。当事人在谈判签约过程中，因为过失致使合同未能成立，对方有正当理由相信合同能够成立，而为签约或者准备履约等支出了费用，受到了损失，所产生的损害赔偿责任就是缔约过失责任。虽然《合同法》第42条并没有将过失规定为缔约过失责任的构成要件，但缔约过失最重要的特征就在于缔约人具有过失。而且，合同法规定，违反诚实信用原则的行为构成缔约过失责任，违反诚实信用原则的行为本身就包含了过错内容。而在赠与合同，合同法规定，赠与人在赠与物所有权移转前，赠与人可以撤销赠与合同。眨然赠与合同的撤销权是赠与人享有的法定权利，赠与人行使之，符合法律规定，并无违反诚实信用原则之问题，更谈不上有过错，因此，于此情形，无法适用缔约过失责任规则要求赠与人赔偿赠与合同撤销后给受赠人造成的损失。
(五)赠与合同撤销权行使是否有期限
本案中，原告于1997年将赠与物交付给被告，2002年行使撤销权，在长达5年的期间内赠与物未办理过户手续，如果不是因为拆迁补偿，可能此房将由被告长期占有。由此引发的一个问题是：赠与人赠与物撤销权的行使应否有时间限制?我国《合同法》第55条第l项规定：具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭。这是撤销权人行使撤销权的除斥期间，是一种不变期间，不因任何事由而延长，当事人也不能以协议的形式加以改变。法律规定合同撤销权行使的期限，原因在于，可撤销的合同往往只涉及当事人一方意思表示不真实的问题，如果当事人自愿接受此种合同的后果，则法律就会让此种合同有效。然而，如果撤销权人长期不行使其权利，不主张撤销合同，就会让合同长期处于不稳定的状态，这既不利于社会经济秩序的稳定，也不利于加快交易的发展；同时还可能使法院或仲裁机关在判断是否准予撤销时，由于时间太长无法作出正确的判断。正是基于此种考虑，各国的立法往往都明确规定撤销权必须在规定的期限内行使，如果超过了此期限还不行使，撤销权人就会失去撤销合同的权利，该合同有效。有的同志认为，合同法该条规定同样适用于赠与合同，我们认为，此种观点似有不妥：首先，从合同性质上讲，赠与合同确实属于可撤销的合同，但从《合同法》第55条的规定看，此条规定的撤销权的行使必须具有可撤销的事由，而这些事由，仅限于《合同法》第54条规定的因重大误解订立合同或在订立合同时显失公平以及因欺诈、胁迫或乘人之危所订立的合同。从合同法赠与合同撤销权的规定看，赠与合同撤销权的行使，无需任何理由，只需权利未转移即可。其次，《合同法》第54条规定的撤销权，其行使只能以向人民法院起诉或申请仲裁的方式为之，因此，不能得出《合同法》第55条适用于赠与合同任意撤销权行使的结论。但一个不争的事实是，赠与物所有权移转前，允许赠与人行使撤销权的时间过长，会使赠与合同的效力长期处于不稳定的状态，不利于赠与物的管理和使用。因此，我国合同法应对赠与人任意撤销权的行使期间作出规定。
综上分析可见，本案中，原告是在赠与物权利移转前行使撤销权，此权利的行使符合合同法的规定，因此，赠与人行使撤销权的诉讼请求应当支持。由于赠与物已不复存在，因此，赠与人行使撤销权所追求的法律后果之一——返还赠与物不能实现，但所追求的另一法律后果——撤销赠与合同的后果可以实现，赠与合同撤销后，因赠与物毁损灭失所产生的收益，受赠人继续占有已无法律或合同依据，构成不当得利，赠与人有权要求返还。对于受赠人在占有赠与物期间对赠与物改造修缮所支付的费用，因赠与合同的撤销而转变为无因管理，赠与人应当赔偿。
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编辑：上海律师事务所资深离婚律师 杜黄海）
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