婚内夫妻一方擅自出售共有房屋，另一方应该怎么办

【案例一】经某房产中介居间介绍，龙超（化名）以55万元人民币买下王国（化名）名下一套房子（产权为王国一人）。两人按双方签订的《买卖合同》办理了产权过户手续。办好手续一周后，龙超准备搬入该房，意外却发生了。张逸（化名）称其为王国的妻子，要求法院确认该房屋为其二人共有，并申请了财产保全。随后，法院将该房产予以查封。龙超这才知道，王国与张逸已结婚多年，自己所买房子虽产权为王国一人，但为两人婚后共同购买。后双方感情不和几次要离婚，王国便萌生单独处置房产的想法，也便生出今日事端。

龙超当初买房时，并不知道内情，加之房款已付且已办理房屋产权过户手续。据此，龙超将王国诉至上海某区法院，要求其继续履行合同，后法院追加张逸为诉讼第三人，诉讼中张逸仍不同意出售该房屋，并向法院出具了其起诉王国并业已生效的判决书，该判决书确认王国与张逸对系争房屋产权共同共有，且张逸依据该判决书已向房地产交易中心办理了该房屋产权变更手续，系争房屋已登记在王国与张逸二人名下。

法院经审理认为：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效，否则属于无权处分。王国在婚姻关系存续期间，未经第三人的同意，擅自与原告签订房地产买卖合同，将夫妻共有的房屋出售，且事后未得到配偶张逸的追认，其行为损害了张逸的利益，根据张逸不同意出售夫妻共同财产的意见和法律规定，龙超与王国签订的房地产买卖合同无效。

【案例二】张天杰（化名）与方梅（化名）于2002年登记结婚， 2005年方梅将其与父母的一套房屋出售后得款50万作为首付款，并申请银行按揭贷款80万购置了上海某区的一套房屋A，产权也登记在方梅一人名下， 2008年双方感情开始出现问题，方梅怀疑丈夫张天杰在外有外遇，双方争吵不断，无奈之下，张天杰感觉维系这样的婚姻已毫无意义，于是于2009年5月向法院起诉要求与方梅离婚，法院于2009年6月进行调解，庭审中方梅称房屋首付款是自己婚前财产，要求得到房屋的69.23%的份额，剩余贷款均等承担，但当法官问及其是否有出资证明，方梅称由于时间较长，支付首付款的凭证很多都找不到了，具体账号也记不清楚了，无法提供，加之张天杰也不认可首付款是方梅的婚前财产，于是主审法官侧面告知方梅其主张很难得到法律支持，由于双方争议较大，无法达成一致意见，故调解以失败而告终，回家后方梅感觉诉讼对自己非常不利，一个可怕的念头突然涌入方梅的脑海——将房子卖掉，先下手为强。于是方梅开始通过中介公司寻找买家，终于在2009年7月5日方梅通过中介公司找到了要买房的刘晓月（化名），双方谈定价格为人民币300万，并于当月8日签订了房地产买卖合同，且刘晓月于2009年7月8日和15日共支付房款人民币240万，鉴于方梅目前还有剩余房贷60万，故双方约定待银行抵押注销之日再支付剩余的60万元。考虑到刘晓月支付了绝大部分房款，方梅也就提前将房屋交给了刘晓月。此时方梅为了达到转移财产的目的，故意不接法院的电话，致使法院的审判活动处于停滞状态，张天杰感觉情形不好，于是到房屋A进行查看，结果他发现房屋的实际居住人是刘晓月，通过与刘晓月交谈，张天杰方知，房屋A已被卖掉，于是第二天他到房地产交易中心办理了房屋的异议登记，由于异议登记的设立，致使刘晓月与方梅无法办理房屋变更手续，无奈之下，刘晓月将方梅起诉至上海某区法院，要求方梅继续履行合同，并对房屋A申请了财产保全，审理中，法院将张天杰作为第三人追加到案件中。且庭审中张天杰表示不同意方梅出售房屋，要求确认双方的买卖合同无效。

法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护，方梅在收取了刘晓月的房款后应当及时配合其办理房屋变更手续，现方梅未及时办理产权变更手续显属违约行为，故刘晓月要求继续履行合同的诉求符合法律规定。对于第三人张天杰的诉称：法院认为，不动产物权以登记为准，现房屋明确登记在方梅名下，故该房屋之法定公示权利人为方梅无疑，张天杰作为方梅的配偶，并不当然的对方梅名下之财产享有共有权利，系争房屋是否属于夫妻共同财产也有待法律的进一步确认；即使张天杰对该房屋享有共有权利，但由于刘晓月购买房屋的整个过程和合同缔结过程中均符合交易惯例，其与房屋记载的产权人进行交易完全符合法律规定，也未违反谨慎审查之义务——该审查义务不包括对方梅的婚姻状况或他人是否对房屋享有隐名份额进行审查；同时张天杰也未有证据证明刘晓月明知房屋具有权利瑕疵的情形下进行恶意缔结而损害张天杰的合法权益，在此情形下，应视刘晓月的买卖行为出于善意而对此房屋交易予以保护，故张天杰认为买卖合同无效的主张不能成立。

以上两个案例，案件事实基本相同，受侵害配偶一方也及时采取了法律措施来保护自己的合法权益，但最后为什么结果却截然相反，受侵害一方采取何种方式有利于保护自己的合法权益？夫妻一方擅自处分共有房屋的事实是否可作为配偶请求分割共有财产的“重大理由”？夫妻一方擅自处分共有房屋是否应当向其配偶承担侵权责任？ 

    关于夫妻一方擅自单独出卖夫妻共有房屋合同是否有效的问题，上海百悦律师事务所合伙人律师杜黄海律师认为：夫妻婚姻持续期间共同出资购买的房屋，不管产权证上登记的是夫妻双方还是一方的名字，该房屋都属于夫妻双方共有。如果记载在产权证上的夫妻一方擅自出卖属于夫妻共有房屋，则这种合同的效力分三种情况考虑： 

第一种情况，产权证记载的是夫妻双方的名字，该房屋买卖合同效力待定，但是如果没有得到配偶的追认，该合同无效。

第二钟情况，产权记载的是夫妻中出卖房屋一方的名字，买房人也不知道其已经结婚，买房人不知道房屋是夫妻双方共有的事实。则该房屋买卖合同有效。

公示公信是物权的基本原则。物权须进行公示，是因为物权具有对世的效力。不动产物权以登记为公示，并经登记发生法律效力。物权登记的公信效力是物权公示制度的法律效果。所为公信效力，是指登记的不动产物权的权利人在法律上推定为真正的权利人，对于信赖该登记而从事交易的人，即使后来证明该登记是错误，法律仍然承认其具有与真实的物权相同的法律效果。我国《物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。在房地产交易过程中，买受人对房屋出卖人是否有权处分房屋仅负有形式审查义务。如房地产产权只登记在出卖人名下，根据物权公示原则，买受人有理由相信出卖人是唯一的所有权人，有权处分房地产。买受人没有义务去审查出卖人是否已婚或合伙，转让的房屋是否为只登记在一人名下的夫妻共同财产或合伙财产，否则，不利于鼓励交易，也将增加交易成本。在现代社会经济生活中，物的静态安全已让位给物的动态安全，维护交易安全是法律所追求的更高的价值目标。

第三种情况，产权记载的是夫妻中出卖房屋一方的名字，但买房人知道或者应当买方人已经结婚，比如买房人和卖房人是同事、邻居等情形，即买房人在明知该房产实际权利人的情况下，应当具有注意义务，否则法院可推定买房人不具有善意取得该房产的基础，该该房屋买卖合同效力待定如果没有得到配偶的追认，该合同无效。