陈某与第三人王某于1994年10月28日登记结婚，2005年7月10日购买八五三农场雁窝岛商厦三楼292. 25平方米营业房，经营宏鑫旅馆。房屋所有权登记在王某名下，产别为私产。2011年4月6日王某与张某签订房屋买卖合同，擅自将此房产以66万元出售给张某，房款张某当日全部付清。2011年4月12日办理了房屋交接手续，未办理房产过户手续。张某取得房屋后未获得陈某追认。陈某起诉认为，王某与张某的行为侵犯了其合法权益，买卖合同无效，要求张某将房屋返还给陈某。

    法院经审理认为，陈某、第三人王某于1994年登记结婚，双方对本案诉争房屋没有其他约定，王某虽于2005年7月10日将房屋所有权登记在个人名下，但该房屋所有权系夫妻关系存续期间所取得，应属陈某与王某夫妻共同所有财产。王某未经陈某同意擅自出卖夫妻共同所有的房屋，且交易双方未办理房屋产权变更登记，张某未取得房屋的所有权，双方签订的房屋买卖合同无效，陈某作为房屋共有人要求张某返还房屋的请求符合法律规定，应予支持。因该合同取得的财产，应当予以返还。王某应向张某返还购房款66万元，该债务系夫妻共同债务，陈某应与王某负连带清偿责任。

    律师评析：我国婚姻法规定，夫妻关系存续期间取得的财产属于夫妻共同财产。我国物权法第95条明确规定，共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。本案房产虽然登记在王某一人名下，但陈某基于和王某之间的夫妻关系，属于本案系争房产的共同所有权人。我国婚姻法还规定，夫妻双方在家庭中的地位平等，对于夫妻共同财产有平等的处理权。对于夫妻共同财产的处分，有因日常生活需要的一般处分行为与非因日常生活需要的重要处分行为之分。对于前者，夫或妻一方都有权单独进行，无需对方的同意或额外授权，因此不存在擅自处分的问题。在进行非因日常生活需要的重要处分行为时应当平等协商取得一致意见，夫妻任何一方都无权单独进行。那么，夫妻一方在未经对方同意而擅自进行诸如销售房屋之类的重大处分行为时，其效力如何？这就是本案涉及的问题。

    本案中王某未经陈某同意擅自处分夫妻重大共同财产的行为属于无权处分，基于该行为产生的房屋买卖合同无效，因该合同取得的财产应予以返还。  

    本案告诉我们婚姻关系存续期间取得的、登记在一方名下的房屋原则仍然属于夫妻共有财产，但由于登记公信力的作用，这种情形对于未登记一方而言存在着极大的法律风险。为防范此类风险，未登记一方也应当使自已的权利体现在登记簿上。

    更多阅读参考:夫妻一方擅自处分夫妻共同财产是否有效？(2012-08-06 13:31:08)转载▼标签： 婚姻关系存续擅自处分表见代理法律效力姜爱春律师大连律师杂谈 分类： 婚姻家庭类  

    罗女士与史先生系夫妻关系，双方于2000年结婚。2002年双方购买了位于北京市海淀区某商品房（以下简称：诉争房屋）一套，北京市海淀区国土资源和房屋管理局于2005年4月颁发了房屋所有权证书，办理房屋产权证时，登记的权利人为罗女士一人。

    2007年8月，罗女士与叶先生签订了《房屋买卖合同》，双方约定将诉争房屋以170万元卖与叶先生。合同签订后，叶先生依照合同约定支付了全部购房款，罗女士将房屋交付给叶先生使用，但一直未协助叶先生办理房屋过户手续，叶先生入住后对该房屋进行了重新的装修。

    2009年6月，史先生以该《房屋买卖合同》未经共有权人同意为由将罗女士与叶先生诉至法院，请求法院依法判令《房屋买卖合同》无效，并要求返还房屋。

    原告诉称：该房屋为夫妻关系存续期间共同出资购买，属于夫妻共同财产，罗女士未经原告同意擅自处分共同财产的行为侵犯了其合法权益，应属于无效行为。

    被告罗女士表示同意原告的诉讼请求，确认出售诉争房屋时没有经过原告的同意。

    被告叶先生辩称：1、本人并不知道本案诉争房屋系罗女士与史先生之夫妻共同财产，本人应属于善意、有偿第三人，基于物权法公示公信原则，诉争房屋买卖合同有效；2、即使本案诉争房屋系罗女士与史先生之夫妻共同财产，被告也有理由相信罗女士处分该房屋系夫妻双方的共同意思表示。该《房屋买卖合同》应当有效，该合同应当继续履行。

    最终法院依据物权法公示公信原则判令诉争房屋买卖合同有效。

    近来随着二手房交易市场的活跃及北京房价的快速上涨，夫妻离婚财产怎么分。因夫妻一方处分夫妻共同所有房屋的纠纷更是不断发生，归纳一下，主要有以下几种：

    （一）该房屋为夫妻共同财产，且房屋所有权证书上明确登记的权利人为夫妻两个人，夫妻一方与第三人签订房屋买卖合同的；

    房屋所有权证书登记为夫妻两个人的名字，该房屋即为夫妻共同财产，夫妻一方未经另一方同意，单独与第三人签订合同的，一般认定该合同无效。但根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定及鼓励和保护交易的角度来说，如果订立合同后买受人取得另一共有人的书面同意或者书面授权的，可以将该房屋买卖合同认定为有效。

    （二）该房屋为夫妻共同财产，但房屋所有权证书上明确登记的权利人为夫或妻一方，登记权利人与第三人签订房屋买卖合同，第三方支付合理对价，并且已经办理了房屋过户手续的；

    对于该房屋买卖合同的效力问题，一般认为若买受人受让该房屋是善意且支付了合理对价，并已经实际办理了房屋过户手续的前提下，应当保护善意第三人的合法权益，合同应认定为有效。对于其他共有人的损失，应当由擅自处分共有财产的人赔偿。

    （三）该房屋为夫妻共同财产，但房屋所有权证书上明确登记的权利人为夫或妻一方，登记权利人与第三人签订房屋买卖合同，第三方支付合理对价，但双方尚未办理房屋过户手续的；

该种情形与本案非常类似，对于该种情形房屋买卖合同是否有效，应视具体情况分析，对于本案主要关注以下几个问题：

     1、如何看待物权的基本原则——公示原则、公信原则。

    《物权法》的公示、公信原则要求当事人依照法定方式向社会公众公开其物权变动，以明确何人取得物权，何人丧失物权，否则不能发生物权变动的效力。在现阶段，房屋所有权公示的主要方式为在房地产管理部门记载的登记薄，记载房屋的所有权人及房屋的基本信息。

    本案争议房屋属于不动产，所有权证上记载的所有权人是罗女士一人，共有权人一栏也没有记载，因此罗女士是公示的所有权人。根据不动产登记的法律规定及物权公示公信原则的基本原理，不动产物权依法登记之后即具有法律上的公信力，交易相对人基于对不动产登记的信赖而从事交易，有理由相信登记簿上记载的权利人就是真正的权利人，其交易安全应当受到公信力的保护。

本案叶先生在签订合同前查验了诉争房屋的所有权证书，且罗女士亦未告知叶先生该房屋为夫妻共同财产，叶先生基于对房屋有权登记的信赖与罗女士签订房屋买卖合同，应当认定已经尽了足够的审查义务，不能要求叶先生再去寻找法定登记之外的证据，比如调查出卖人的婚姻状况及婚姻财产约定等等，因此基于物权公示前提下订立的房屋买卖合同应当受到保护。

    2、买受人是否为善意、无过失

    善意第三人，通俗的理解就是第三人在民事行为中，不知道也不可能知道自己参与的行为是不合法或者违反第三方约定的，还应当作合法行为在参与。根据《最高人民法院<关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第89条之规定，共同共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效，但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。

    本案罗女士与叶先生签订《房屋买卖合同》时，罗女士未告知叶先生该房屋存在共有权人，而叶先生也查验了本案诉争房屋的所有权证书，证书上载明所有权人为罗丽华且单独所有。根据《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力” 之规定，叶先生依据该权利登记，完全有理由相信罗女士对诉争房屋有完全的处分权。

    对于罗女士本人是否结婚及与其丈夫之间是否存在财产协议约定，并非叶先生调查能力范围所及，我们也不能要求叶先生去寻找本案诉争房屋登记权利之外的证据，更不能让支付了合理对价且信赖登记公信力的买受人来承担合同无效的不利后果。

    况且签订合同后，叶先生依照合同约定支付了全部的房屋价款，该房屋价格亦为当时的市场价格，叶先生也已实际占有、使用该房屋长达二年的时间，在此期间，史先生亦未提出任何异议，因此，应当认定叶先生在该房屋买卖过程中善意、无过失。

    3、夫妻一方的处分行为是否构成表见代理

    鉴于第三人从外部很难判断夫妻之间的代理权范围、内部财产约定，特别是本案中出卖人提供的房屋所有权证上仅记载其一人为所有权人，并无其他共有人。因此，对于善意第三人的效力问题，可适用表见代理来解决此类问题。

    我国《合同法》第四十九条确立了表见代理制度。表见代理是指行为人虽无代理权，但善意第三人在客观上有充分理由相信行为人具有代理权，基于此种依赖，而与其为民事行为，由此产生的法律后果，由被代理人承担的代理。它兼具有权代理的效力和无权代理的本质这两大特点。构成表见代理必须具备四个构成要件：1、须行为人不具有代理权。2、存在第三人相信代理人有代理权的表象。3、第三人善意且无过失。4、第三人基于依赖与代理人成立民事法律行为。

    本案中，是否构成表见代理，关键一是看买受人是否客观上有正当理由相信行为人有代理权，二是看买受人是否处于善意。由于夫妻关系的特殊性和隐蔽性，应采取以外观推定。本案中买受人举证出客观上存在罗女士与叶先生之间特殊的身份关系——夫妻关系；并且出卖人夫妻已经搬出房屋与买受人办理交接并装修使用，足以推断出卖人配偶已知转让行为。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第17条之规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或者不知道为由对抗善意第三人。因此，在此情况下，买受人完全有理由相信出卖人是行使代理权之结果，该房屋买卖合同应当有效。

    （四）夫妻一方婚前购买的房屋，并已经支付了房屋全款。

    根据《中华人民共和国婚姻法》第十八条关于“夫妻一方的婚前财产为夫妻一方财产”之规定，对于婚前夫妻一方购买的房屋，并已经支付了房屋的全部款项，应当为夫妻婚前个人财产。

    （五）夫妻一方婚前交付首付款，房屋所有权证书载明为夫妻一方的名字，婚后共同还贷的房屋。

    对于夫妻一方婚前交付房屋首付款，并且该房屋载明所有权人为夫妻一方，该房屋应属于该夫妻一方的个人财产，对于婚后还贷部分，应当属于在婚姻关系存续期间的共同财产，离婚时应当依法予以分割。

    综上所述，在种种此类二手房买卖纠纷中，并没有一刀切的判断标准，需要依据我国的相关法律规定并结合具体案情在判定夫妻一方处分夫妻共同财产的效力及法律后果。