赵恒和妻子革萍结婚后购得一处两室一厅的房屋。后夫妻二人都去外地工作，于是丈夫赵恒将该房屋暂时给姐姐陆敏、姐夫李兵居住。2001年1月18日，赵恒冒名签署了妻子革萍的授权委托书，私自以6万元的价格与其姐夫李兵签订了房屋买卖合同，并在某房管局办理了房屋产权过户手续。

2004年7月23日，赵恒、革萍在外地民政局协议离婚，离婚协议中约定两室一厅房屋的产权为男女双方共同所有，并由男方拿出7万元给儿子陆驰作为补偿，女方保留房屋产权。离婚后，革萍得知李兵取得该房屋产权，遂向房管局提出异议。经调查房管局确认赵恒、李兵据以办理产权过户的委托书是虚假的，遂作出了撤销李兵房屋所有权证的决定。之后，李兵、陆敏以自己的房屋是善意取得为由诉至法院，要求法院依法确认其与赵恒签订的房地产买卖契约有效。

法院经审理认为，赵恒与革萍在婚姻存续期间共同购得的两室一厅房屋为夫妻共同财产，丈夫赵恒在婚姻关系存续期间未征得妻子革萍的同意而擅自处分夫妻共同财产，将房屋产权过户至其姐姐陆敏、姐夫李兵名下，其房屋买卖合同无效。同时认为，陆敏、李兵主张善意取得的理由无法律依据和事实依据。遂驳回陆敏、李兵的诉讼请求。

本案争议的焦点是：赵恒在其夫妻婚姻存续期间与他人签订的出卖共同财产的行为是否为有权代理；陆敏、李兵“两室一厅”房屋的产权是否善意取得。

《婚姻法》规定，夫或妻对外均有家事代理权。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条规定，夫或妻因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定；非因日常生活需要而对夫妻共同财产做重要处理决定的，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。所谓日常家事代理权是指夫妻一方因日常事务在与第三人进行民事交往时所为法律行为，视为夫妻共同的意思表示，配偶他方承担连带责任。“日常家事”一般只能包括夫妻家庭共同生活中的一切必要事项，诸如购物、保健、衣食、娱乐、医疗等等，但涉及不动产等重大价值生产生活资料的处分。对于重大家庭事务的处分，需夫妻双方协商一致，原则上非经配偶他方的委托，夫妻一方不得行使，否则应认定为无权代理。本案中，证明妻子革萍同意卖房的授权委托书是丈夫赵恒伪造的，赵恒的卖房行为系无权代理，其无效代理签订的合同未经权利人确认自始无效。

最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第89条规定，共同共有人擅自处分共同财产的，一般认定无效，但第三人善意、有偿取得的，应维护第三人的合法权益。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。对善意取得的界定应是：一是购买人是否尽到了一般社会经验所认可的谨慎和注意，交易双方如有近亲属和其他利害关系，区别情况提高或降低主观善意的标准。二是交易是否为有偿，如价格低廉，明显偏离等价原则，则违背常理。陆敏、李兵基于近亲属身份对交易成功有利害关系，有恶意串通的可能，同时，其作为购买人的善意标准应当高于一般人的标准。本案利害关系人在订立房地产买卖协议时有较大过失，不属善意，陆敏、李兵主张善意取得的理由缺乏充分证据和法律规定的支持。

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一、夫妻一方擅自处分共有房产的效力

处理第二类案件时首先要查明被告汪某在出卖他们共有的房屋时是否属于擅自处分，现实生活中相当多的情况都是夫妻双方共同决定处分共有财产，具体由一人出面与买方商谈，当另一方对约定的价格不满意，这种情形则不构成无权处分，不影响已签订合同的效力。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。

在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。因此，本案中即使被告汪某出卖房屋没有经过其他共有人的同意，属擅自处分不动产行为，原告也构成善意第三人，其依据合同可获得的利益也应予以保护，而房屋共有人之损失可以向无权处分人主张侵权赔偿。

二、夫妻一方擅自处分共有房产有什么后果

1、善意取得制度作为各国普遍实行的一项维护交易安全的民事制度，其适用对象不仅限于动产，也应包括不动产。因为不动产交易也会因登记错误、疏漏、未登记等原因发生无权处分问题，而第三人也同样存在是否知情即是否为善意的问题。如果不动产交易中第三人取得不动产时出于善意，则从保护善意第三人、维护交易秩序的目的出发，应当允许第三人获得不动产的所有权。不动产善意取得制度在瑞士、德国等大陆法系国家立法上也有规定。具体到本案中，因双方签订房屋买卖合同时，被告房屋尚未领取权属证书，原告也无从审查不动产共有人情况。原告取得房屋支付了当时合理的市场价格，并且已经入住该房屋，虽然这时原告尚未取得房屋的登记证明，但这也是由于被告违约，拒绝履行合同义务所造成的局面，并不影响原告作为善意第三人的地位，应当说原告在一系列过程中是善意且无过失的。

2、从利益衡量角度观之，如果以被告主张的未经共有人同意的理由确认合同无效，则会使买受人订立合同的目的彻底落空。在合同有效的情况下，尚能取得房屋所有权。若合同无效，则使这种可能性完全丧失。而我们知道，此时适用缔约过失追究被告责任与正常的合同履行利益之间是存在很大差距的。如果不适用善意取得制度来保护善意第三人的利益，则交易中大量的合同会被认定为无效，将极大地降低合同制度的可信赖程度，损害市场信用。不利于市场信用机制的建立，也不符合市场经济对交易便捷的基本要求。