过户前上家毁约、上家网签反悔不用怕，下家可一招制敌

近期随着上海等一线城市房价大幅度跳涨，买卖双方签了房屋买卖协议，往往会出现卖方（上家）反悔的情况，引发双方矛盾，出现这种情况时，买方（下家）该如何处理呢?

上海资深房地产纠纷律师杜黄海律师认为，合同签订后上家下家都要遵守诚实信用的原则，全面履行合同约定，如果下家遇到过户前上家毁约、上家网签反悔，下家不用怕，无论中介和上级说什么话，只要自始至终坚持按照原合同履行，保留和固定好上级违约的证据，以不变应万变，一旦形成诉讼，下家有权选择要求继续履行合同并要求上级承担违约责任；或者选择要求解除合同，要求上级承担房屋差价损失，这样下家就完全掌握主动权，可以一招制敌。

根据《上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》规定：

合同签订后，一方不愿意再履行买卖合同，而另一方坚决要求继续履行的，如何处理？

　　答：按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则。因此，除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约，如另一方坚决要求继续履行的，除符合《合同法》第一百一十条规定外，应责令双方继续履行。在履行义务的同时，另一方还有其他损失的，应当赔偿损失。

对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：

一、双方协商确定的，从其约定；

二、双方不能协商确定的：（一）原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；（二）无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。

　　最后，守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。