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离婚时有贷款的房屋怎么分割 上海离婚律师
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作者:上海专业婚姻家庭律师 13917227080  来源:上海专业婚姻家庭律师咨询网  阅读:

在我国,现行法律对商品房按揭的法律定性尚无明确的规定。在实践中的普遍做法是,购房人将其与房产商的房屋买卖合同项下的权益抵押给银行,银行贷款给购房人并以购房人名义将款项交由房产商以支付房屋价款,若购房人到期不能还本付息,则按揭银行有权将按揭财产变价并优先受偿,或由房产商将该房屋回购,并以回购款偿付银行本息。最高人民法院《关于适用<担保法>若干问题的解释》第47条规定:“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的,当事人办理了抵押物登记,人民法院可以认定抵押有效。”因此,我国的按揭贷款合同本质上仍为抵押贷款合同。

 

  一般来说,离婚房屋分割要遵守以下三个原则:

 

  1、双方都不想要该房屋所有权的,可以根据双方的申请对其房屋评估再拍卖,就所得款项进行分割。

 

  2、房屋增值,双方都想要但不能协商处理的条件下,可采取竞价拍卖方式,由出价高的人取得房产所有权,并将出价支付给未能取得房产的另一方作为补偿。

 

  3、双方经过协商,一方主张房屋所有权,另一方放弃该房产,由专门评估机构按市场价格对房屋作出评估,取得房屋所有权的一方,应依据婚姻法房产分割细则给予对方相应的补偿。

 

  那么离婚时有房贷的房屋该怎么分割?

 

  离婚时可以进行财产分割,前提是夫妻共同财产。在当前房子一直是离婚时双方都很关注的,那么在涉及离婚时还有房贷的房屋归谁?谁来付接下来的房贷?

 

  一、婚前按揭买房,离婚有贷款的房屋如何分割?

 

  1、夫妻一方婚前以个人财产购买房屋并按揭贷款,婚前办理了夫妻一方个人为所有权人的房产证,婚后双方共同还贷,离婚按揭房怎么分?

 

  该情形下的房屋为一方个人财产,在离婚时另一方无权要求分割。但对参与共同还贷的配偶一方,有权要求对方对其清偿的部分予以返还。在此需要明确的是,共同还贷不论是用一方的个人工资还是双方的工资,都应认定为共同还贷。因此,有贷款的房屋在离婚时,共同还贷的一方可以请求对方返还还贷的房款。对于房屋升值的部分,也可以请求补偿。

 

  2、夫妻一方婚前以个人财产购买房屋并按揭贷款,婚后双方共同还贷,婚后取得房产证,离婚按揭房怎么分?

 

  此情形下的按揭房为一方的婚前个人财产,在离婚时不予分割。因为在婚前一方以个人财产购买并按揭买房,婚后取得的产权证是对婚前买房的确认,不属于夫妻共同财产。如果仅仅因为产权证婚后取得而认定是夫妻共同财产,就将出现一方完全没有出资却仅仅因为结婚而成为房屋共有人的现象。这一结果有违公平原则。

 

  3、夫妻双方婚前以共有财产购买房屋并按揭贷款,婚后共同还贷,婚前取得房产证且房产证登记在一方名下,离婚按揭房怎么分?

 

  由于一般情况下,我们在认定房产归谁时的依据就是房产证上的名字。因此,此时极容易被认定为登记方财产。所以此时,未登记方主张该房屋为共同财产时,一要证明自己在婚前为购买房屋履行了出资义务;二要证明自己婚前是基于双方均认可所购房屋为共同所有的前提下出资的。如果不能提供相应的证据,则房产就会认定为与一方财产,在分割时不予分割。

 

  4、一方婚前支付首付款,离婚时尚未取得所有权的按揭房屋怎么分割?

 

  对于这种情况,应区分不同的情形来处理。当夫妻一方婚前支付首付款,婚后由其以个人所有财产还贷的,该房屋当然为该一方的个人财产,离婚时另一方配偶无权请求分割该房屋。当然对于剩余的未清偿债务,该方也无清偿的义务。如果一方婚前支付首付款,婚后夫妻共同还贷,离婚时尚未取得房屋所有权的房屋,该房屋仍应为一方的个人财产,剩余的按揭债务也是其个人债务。如果配偶一方参与还贷的,应该给予补偿。对于剩余的未清偿债务,该方也无义务予以清偿。

 

  5、婚前夫妻一方父母参与出资购买,婚后取得房产证,离婚按揭房怎么分?

 

  根据法律的规定,夫妻结婚前,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对自己子女的个人赠与,但父母明确表示赠与双方的除外。因此,婚前父母出资买房,婚后共同还贷也不影响房子的归属。此时,在离婚按揭房分割时,不参与分割,只归一方所有。

 

  6、房子是结婚前双方的父母共同出资交的首付,婚后夫妻双方共同还贷,这种情况,离婚时房子是谁的啊?

 

  房子落在夫妻双方名下,应当认定父母的出资为对各自子女的赠与,房子属于夫妻共同财产。而只有一方父母通过全款购买取得了不动产的所有权,登记在己方子女名下的,属于个人财产。

 

  对于父母双方出首付,夫妻共同还贷的房子应属于夫妻共同财产,离婚时夫妻协商进行分割。

 

  二、婚后按揭买房,离婚有贷款的房屋如何分割?

 

  1、婚后一方用自己婚前财产购房付首付,夫妻共同还贷。如果离婚,房子怎么分?

 

  对于共同还贷部分,属于夫妻共同财产,双方都有权分割。

 

  两种情况:(1)房产证上只登记一方名字。房屋只是支付了全部首付款,首付部分按个人财产处理;房屋共同还贷部分以及房屋增值价值的部分属于夫妻共同财产。所以如果双方共同还贷,离婚时双方都有权分割房产,如果协商不成,则判给房屋登记方,对于没有获得房产的一方,是需要根据共同还贷数额以及房屋增值部分进行补偿。

 

  (2)房产证上登记双方名字。房屋算是共同财产,离婚时双方都有权分割房产。

 

  所以,在婚后,一方用婚前个人财产贷款买的房子,首付部分属于个人财产,而共同还贷部分,则属于夫妻共有,双方都有权分割。

 

  2、婚后一方或双方以夫妻共同财产出资买房,取得房产证的,离婚按揭房怎么分?

 

  婚后一方以夫妻共同财产购房,共同还贷。不管房产证登记在哪方名下,该房产理应属于夫妻共同财产。离婚房产分割时,按照夫妻共同财产进行分割。

 

  3、婚后夫妻双方以共有财产购买,离婚时尚未取得所有权的,房屋怎么分割?

 

  对于这种情况,在离婚时首先应由夫妻双方进行协商,如果能够达成协议,则按该协议确定房屋所有权的归属。如果达不成一致意见,需要法院依法判决时,根据《最高人民法院关于适用<婚姻法>若干问题的解释(二)》第二十一条的规定,法院应根据实际情况判决房屋先由一方使用。而不宜判决房屋所有权的归属。在完全取得房屋的所有权后,双方有争议的可以向法院另行提起诉讼。

 

  4、婚后双方父母出资买房,夫妻共同还贷,产权登记在一人名下,离婚房产归谁?

 

  根据婚姻法司法解释的规定,婚后双方父母资助子女买房,产权登记在一人名下的,该房产可认定为双方按照各自父母的出资份额占有。在离婚房产分割时,如果当事人另有约定的,按照约定办理。没有约定的按照出资比例分割。对于偿还的贷款,如果夫妻对财产没有约定的,偿还贷款的钱属于夫妻共同财产,离婚时就不需要分割了。

 

  5、一方父母出首付款,产权登记在自己的子女名下,由夫妻共同还贷的,离婚按揭房怎么?

 

  这种情况,首付款可以认定为只赠与出资方的子女,离婚时该房产是夫妻共同财产,对首付部分应认定为出资子女的个人财产。共同还贷部分属于夫妻共同财产还贷,离婚时不予分割。

 

  三、离婚时按揭房产增值部分该如何分割?

 

  离婚时房产作为财产分割最为重要的一部分,在实践中,其形态有很多种,以结婚时间为节点,可分为婚前购买和婚后购买两种,无论是婚前购买还是婚后购买,都可能存在一次性支付和按揭支付两种方式,其中婚前按揭购买的房产在离婚房产分割时争议最大。下面以我国婚姻法解释三第十条为背景,为大家剖析离婚时婚前按揭购买房产增值部分分割方式:

 

  【婚姻法解释三】第十条夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。

 

  依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。

 

  【法条解读】下面我们对上述法条剖析如下:

 

首先,上述规定只要求在婚前签订不动产买卖合同即可,不要求在婚前就取得产权

 

  其次,必须以个人财产支付首付款,如是夫妻一方婚前个人出资购买的房屋,但登记在另一方名下,根据广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》(粤高法【2012240号)第65条的批复,如果无法证明出资方明确归登记方一方所有,一般应认定为夫妻共同财产。

 

  最后,也是最为重要的一点,即该如何补偿另一方,依据上述规定,只是强调应补偿共同还贷支付的款项及相对应财产增值部分,该如何计算相对应财产增值部分是补偿的关键,在实践中一般存在以下三种计算方式:

 

  第一种:婚后还款本金总额÷房屋原价×房屋现价÷2

 

  第二种:婚后还款本金总额÷房屋原价×(房屋现价-房屋原价)÷2

 

  第三种:婚后还款本金总额÷房屋原价×(房屋现价-结婚时房屋价值)÷2

 

  前面两种计算方式容易忽略婚前房产的增值部分,第三种则考虑了婚前房产的增值部分,将婚前房产增值部分排除分割之外,之所以出现上述三种计算方式,是因为对房屋增值部分的分割意见主要存在以下两种意见:

 

  第一种意见认为,根据我国婚姻法解释二第十一条之规定,一方以个人财产投资取得的收益,应认定为夫妻共同财产。故对婚前个人还款部分引起的相应房屋增值部分【包括婚前增值部分和婚后增值部分】也应认定为夫妻共同财产,连同婚后还款部分引起的房屋增值部分均由双方平分。

 

  第二种意见认为,婚前个人还款部分引起的相应房屋增值部分【包括婚前增值和婚后增值】归购房一方,就婚姻关系存续期间该房屋的增值部分,购房一方应当对另一方进行适当补偿。

 

  第一种意见不区分收益的种类,只要是个人财产投资婚后取得的收益都认定为夫妻共同财产,实际上该条规定,在《婚姻法解释三》第五条中已经作了细化,即“夫妻一方个人财产在婚后产生的收益,除孳息和自然增值外,应认定为夫妻共同财产”,而我们知道,房产增值一般是房屋本身自然的升值[通过装修人为增值不在此列],房产的一般增值以及以个人财产购买债券或用于储蓄所产生的利息,这些因原物的存在而必然产生的收益,与投资收益具有风险性的特质不同,应依本金或原物的所有权确定增值部分的权利归属。因此,计算相对应财产增值部分是补偿采用第三种方式(婚后还款本金总额÷房屋原价×(房屋现价-结婚时房屋价值)÷2)更趋向公平。

 

  (备注:目前在实践中对按揭房产离婚时增值部分的补偿计算方式存在不同观点,上述观点仅供大家参考。)

 

  四、离婚时约定房子归对方,为何自己还要还房贷?

 

  先来看个案例:

 

  张某和高某结婚后不久凑了首付,购买新房一套,并以张某名义办理了银行按揭贷款。婚后由于感情不和,双方于2015年协议离婚,约定房子归高某所有,房屋贷款由高某偿还。后双方各自找到所爱并组建各自新的家庭,但是高某从20165月开始没有按时向银行归还贷款,因为当初是以张某名义向银行办理按揭贷款手续,银行多次找张某催要,迫于无奈张某向银行偿还了2个月贷款合计6100元。张某气不过找到高某套个讨个说法,质问为何没有及时偿还贷款,高某置之不理并暗自欣喜。张某认为双方的《离婚协议书》合法有效,高某应依照协议履行,认为高某违反《离婚协议书》的约定因此诉至法院,请求法院判令高某返还自己垫付银行贷款6100余元并赔偿损失。

 

  那么问题来了:

 

  既然《离婚协议书》约定高某取得房屋所有权并且由高某偿还银行贷款。张某为何还需偿还贷款?

 

  【案例分析】

 

  这是因为,张某与高某的贷款是夫妻二人在婚姻关系存续期间为共同生活需要,向银行贷款买房形成的,属于夫妻共同债务,银行作为债权人有权要求夫妻共同偿还,虽然两人在《离婚协议书》约定的债务承担但是不能对抗作为债权人的银行,银行有权要求张某或者高某或者共同偿还银行贷款。但是在本案中张某在偿还银行到期贷款后有权向高某追偿,即行使内部追索权。

 

  夫妻在离婚协议中可对债权与债务作出约定或者进行财产分割、处分,这种约定只要不违反法律的强制性规定,就对夫妻双方均具有法律约束力,任何一方都需要遵守。但夫妻之间的债务承担约定只在夫妻之间有效,不得对抗善意第三人或债权人。

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