房屋拆迁征收补偿利益分割纠纷专题问答系列：

问题的提出：涉诉房屋系私房，1992年登记于李A名下。涉诉房屋内注册有某某公司2（法定代表人李E）、某某公司1（法定代表人李B），其中某某公司2、某某公司1各租赁涉诉房屋面积20平方米。2016年7月26日，黄浦区政府作出房屋征收决定，将上述房屋所在区域纳入征收范围，并公布该地块房屋征收补偿方案。征收决定作出时，李A及其配偶已去世多年。李A与配偶共育有子女原告李B、第三人李C及李D、李E，其中李E、李D在征收决定作出前也已去世。李E与配偶第三人胡某育有第三人李F，李D与配偶第三人蒋某育有第三人李G。征收决定作出时，涉诉房屋处户籍人员为李B、李C、李G、李F、蒋某等9人。

2020年12月30日，李G委托其母亲蒋某与被告签订诉争协议，协议签订当日，蒋某将涉诉房屋腾空移交被告。诉争协议载明：甲方为房屋征收部门被告黄浦区住房局，乙方为李A（亡）、李F、李B、李G、李C等（户）；乙方选择货币补偿，房屋补偿款、签约奖励费、非居签约奖励费、签约速度奖、家用设施移装费、搬迁费、建筑面积补贴、非居房屋无搭建补贴、无搭建补贴、证照补贴、自行购房补贴、自行购置营业用房补贴、临时安置费等补贴、奖励费用共计8,603,474元。庭审中，被告黄浦区住房局确认涉诉房屋已被拆除，关于涉诉房屋的征收补偿款项尚未结算、发放。

原告李B以蒋某签订协议系无权处分且协议内容违反法律强制性规定等理由起诉请法院确认诉争协议无效。

问：房屋征收部门与部分共有产权人的委托代理人签订的房屋征收补偿协议是否当然无效？

裁判结果：

法院审理认为，被告黄浦区住房局作为房屋征收部门，有权就涉诉房屋的征收补偿事项协商签订补偿协议，其签订诉争协议符合法定职权。

依据2024年4月2日修正前的《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第二十三条的规定，房屋征收补偿协议应当由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人签订。被征收人、公有房屋承租人以征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户，按户进行补偿。被征收人以房地产权证所载明的所有人为准，公有房屋承租人以租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同所载明的承租人为准。2024年4月2日修正的《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第二十三条亦作了同样规定。本案中，涉诉房屋为私房并进行了不动产登记，涉诉房屋登记的权利人李A及其配偶在相关征收决定作出前已去世，故被告黄浦区住房局在征收过程中以房地产权证计户进行征收，并与李A的子女等继承人就房屋征收补偿事项协商签订诉争协议，并无不当。第三人蒋某在签订诉争协议时已取得第三人李G的授权，诉讼中第三人李C、李F亦在诉争协议上签字确认，李C、李F、李G等第三人现对诉争协议无异议。诉争协议约定的被征收房屋情况、房屋评估情况，以及涉诉房屋居住部分和非居住部分补偿事项等协议内容，符合征收法规及政策，未侵犯该户的征收补偿利益，亦不存在协议无效的法定情形。据此，诉争协议的签订并不违反法律法规的强制性规定，充分维护了涉诉房屋被征收方的补偿利益，应属合法有效。原告关于诉争协议签订主体违法、建筑面积认定有误、补偿标准过低、征收程序违法等的主张，缺乏依据。

律师提示：拆迁征收过程中，如果共有人的签约意见不一致，部分签约认同（一般要达到2/3份额以上），部分没有签约的的情况下，司法实践中并不当然认为无效。如果签约主体的确定方面存在一定的瑕疵，但协议所约定的补偿方式、房屋补偿款的计算以及奖励、补贴等内容均符合法律、法规规定和基地的补偿政策｡ 协议内容未侵犯该户整体的合法权益，亦实现了该户可得征收补偿利益的最大化，法院一般不会轻易认定协议无效。

（文：杜黄海 律师 上海君澜律师事务所 合伙人）